Alla flerbostadshus i Sverige ska ha en giltig energideklaration. Det är lag sedan 2006 och det är styrelsen i bostadsrättsföreningen som ansvarar för att den finns på plats. Trots det saknar förvånansvärt många BRF:er i Göteborg en aktuell deklaration — antingen för att den löpt ut utan att någon märkt det, eller för att frågan hamnat längst ner i högen.
Den här guiden reder ut vad som gäller, hur processen ser ut och vad ni behöver göra.
Vad är en energideklaration?
En energideklaration är ett dokument som visar hur mycket energi en byggnad använder. Den tas fram av en certifierad energiexpert som besiktigar fastigheten och samlar in uppgifter om uppvärmning, ventilation, varmvatten och el. Resultatet redovisas i en rapport med ett energiklassningsbokstav — A till G — där A är bäst.
Deklarationen registreras hos Boverket och är giltig i tio år. Efter det måste en ny göras.
För en BRF fyller energideklarationen flera funktioner. Den ger styrelsen en bild av fastighetens energiprestanda och lyfter fram åtgärder som kan minska energikostnaderna. Den är också ett krav vid försäljning — mäklare ska kunna visa den för köpare.
Vad säger lagen?
Kravet på energideklaration regleras i lagen om energideklaration för byggnader (2006:985). Här är det viktigaste ni behöver veta som BRF-styrelse:
- Alla flerbostadshus ska ha en giltig deklaration. Det spelar ingen roll om huset är nybyggt eller hundra år gammalt. Undantaget gäller vissa mycket små byggnader och kulturhistoriskt skyddade hus där åtgärder inte får genomföras — men det berör ytterst få BRF:er.
- Deklarationen gäller i tio år. Många föreningar gjorde sin första deklaration runt 2008–2009 och förnyade den runt 2018–2019. Har ni inte kollat sedan dess kan den ha löpt ut.
- Styrelsen ansvarar. Det är inte förvaltaren, inte revisorn och inte de boende som har ansvaret. Det vilar på styrelsen. I praktiken delegerar de flesta styrelser uppgiften till sin förvaltare — men det formella ansvaret kvarstår.
- Boverket utövar tillsyn. Boverket kan förelägga föreningar som saknar giltig deklaration att genomföra en. Föreläggandet kan förenas med vite. Det är ovanligt att det går så långt, men det händer.
Hur går besiktningen till?
Processen är ganska rättfram. Så här brukar det gå till i praktiken:
1. Boka en certifierad energiexpert
Energideklarationen måste göras av en certifierad expert — det duger inte med vilken konsult som helst. Certifieringen utfärdas av ackrediterade organ och experterna finns listade hos Boverket. Vi bokar in en expert åt er om ni vill att vi samordnar.
2. Samla underlag
Energiexperten behöver viss information i förväg: uppvärmningssystem (fjärrvärme, bergvärme, direktel), ventilationstyp, byggnadsår, total uppvärmd area, och energiförbrukning de senaste tre åren. Har ni en förvaltare brukar det mesta redan finnas dokumenterat.
3. Besiktning på plats
Experten besöker fastigheten och gör en genomgång. Det tar normalt en halv till en hel dag beroende på husets storlek. Fokus ligger på klimatskalet (väggar, tak, fönster), ventilationssystemet och värmeanläggningen. Experten tittar även på eventuella fuktproblem och köldbryggor.
4. Rapport och registrering
Inom ett par veckor efter besiktningen får ni rapporten. Den innehåller energiklassning, uppmätt energianvändning, och rekommenderade åtgärder för att förbättra energiprestandan. Experten registrerar deklarationen hos Boverket — ni behöver inte göra det själva.
Hela processen från bokning till färdig deklaration tar normalt tre till sex veckor.
Vad kostar en energideklaration?
Priset varierar med fastighetens storlek och komplexitet. Som riktmärke för en BRF i Göteborg:
| Fastighetstyp | Riktpris (exkl. moms) |
|---|---|
| Liten BRF (under 20 lägenheter) | 5 000–8 000 kr |
| Medelstor BRF (20–60 lägenheter) | 8 000–15 000 kr |
| Stor BRF (över 60 lägenheter) | 12 000–20 000 kr |
Det är en engångskostnad som återkommer vart tionde år. Utslaget på en tioårsperiod rör det sig om en försumbar kostnad — men värdet av de åtgärdsförslag som ofta kommer med rapporten kan spara föreningen betydligt mer i minskade energikostnader.
Energiklassning — vad betyder bokstäverna?
Energiklassningen sätts på en skala från A till G baserat på fastighetens energianvändning per kvadratmeter och år. Skalan justeras efter klimatzon — Göteborg ligger i klimatzon III.
A–B: Mycket energieffektivt. Vanligtvis nyproduktion med moderna installationer, bra isolering och effektiv ventilation med värmeåtervinning. Få äldre hus når dessa klasser utan genomgripande renovering.
C–D: Bra till normalt. Här hamnar de flesta välskötta fastigheter byggda efter 1980, och äldre hus som genomgått energiförbättringar som tilläggsisolering eller fönsterbyte.
E–F: Under genomsnittet. Vanligt i äldre fastigheter med originalfönster, bristfällig isolering och äldre ventilationssystem. Ofta finns det goda möjligheter att förbättra med relativt enkla åtgärder.
G: Hög energianvändning. Fastigheter som behöver genomgripande energiåtgärder. Ovanligt bland fastigheter med aktiv förvaltning.
Energiklassen i sig har inget direkt juridiskt konsekvens — det finns inget krav på att nå en viss nivå. Men den påverkar fastighetens marknadsvärde och kan bli en faktor vid bankens kreditbedömning av föreningen.
Åtgärdsförslag — den verkliga nyttan
Själva energiklassningen är intressant, men det mest värdefulla i rapporten är åtgärdsförslagen. Energiexperten identifierar konkreta saker föreningen kan göra för att minska energianvändningen. Vanliga förslag för BRF:er i Göteborg:
- Tilläggsisolering av vind. Ofta den mest kostnadseffektiva åtgärden. Äldre hus har vanligtvis för lite isolering på vinden och värmen läcker rakt ut. Relativt billigt att åtgärda.
- Fönsterbyte eller komplettering. Originalbågfönster från 1960-talet släpper igenom mycket värme. Byte till energiglas eller komplettering med en tredje ruta gör märkbar skillnad — men det är en dyrare investering.
- Injustering av värmesystem. Många fastigheter har värmesystem som inte är injusterade sedan de installerades. Det betyder att vissa lägenheter blir för varma medan andra är kalla — och föreningen eldar för mycket totalt. Injustering kostar relativt lite och ger snabb besparingen.
- Installation av FTX-ventilation. Från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning minskar energiförlusterna dramatiskt jämfört med äldre självdragssystem. Stor investering — men stor besparing över tid.
En bra förvaltare kopplar åtgärdsförslagen till föreningens underhållsplan och budget, så att energiförbättringar kan planeras in som en del av det långsiktiga underhållet snarare än som separata projekt. Det är så vår tekniska förvaltning fungerar.
Energideklaration och OVK — vad är skillnaden?
De förväxlas ibland, men det är två helt skilda besiktningar:
Energideklaration tittar på hela fastighetens energianvändning — uppvärmning, ventilation, varmvatten, klimatskal. Gäller i tio år.
OVK (obligatorisk ventilationskontroll) tittar enbart på ventilationssystemet — att det fungerar som det ska och att luftflödena uppfyller kraven. Görs vart tredje eller sjätte år beroende på ventilationstyp.
Båda är lagkrav. Båda kräver certifierade besiktningsmän. Men de ersätter inte varandra. En BRF behöver ha båda på plats.
Vanliga frågor om energideklaration för BRF
Hur vet vi om vår energideklaration fortfarande gäller?
Kontrollera utfärdandedatumet — deklarationen gäller i tio år från det datumet. Ni kan söka på er fastighet i Boverkets register (gripen.boverket.se) för att se om det finns en registrerad deklaration och när den löper ut.
Vad händer om vi inte har en giltig deklaration?
Boverket kan förelägga er att genomföra en. Föreläggandet kan kombineras med vite — i praktiken en straffavgift. Dessutom kan mäklare inte visa deklarationen vid försäljning av bostadsrätter, vilket kan fördröja affärer och skapa osäkerhet hos köpare.
Kan vi använda samma expert som gör vår OVK?
Inte nödvändigtvis. Energideklaration och OVK kräver olika certifieringar. En del konsulter har båda — men kontrollera det innan ni bokar. Vi samordnar gärna båda besiktningarna åt er.
Måste vi genomföra de föreslagna åtgärderna?
Nej. Åtgärdsförslagen i energideklarationen är rekommendationer, inte krav. Det är upp till styrelsen att bedöma vilka åtgärder som är relevanta utifrån ekonomi, underhållsplan och fastighetens förutsättningar.
Kan förvaltaren sköta energideklarationen åt oss?
Ja. Vi bokar in energiexperten, samlar ihop underlaget, samordnar besiktningen och ser till att deklarationen registreras hos Boverket. Styrelsen behöver inte lägga tid på det. Det ingår i vår tekniska förvaltning, eller kan beställas som en enskild tjänst. Vill ni veta mer om vad det kostar har vi en prisguide.
Dags att förnya er energideklaration?
Om er deklaration löpt ut — eller om ni aldrig haft en — är det klokt att ta tag i det innan Boverket påminner er. Vi samordnar hela processen, från bokning av certifierad expert till färdig deklaration registrerad hos Boverket. Kontakta oss så ser vi till att det blir gjort.