Vad är fastighetsskötsel – en kort definition
Fastighetsskötsel vad ingår är en vanlig fråga bland BRF-styrelser och fastighetsägare – och svaret är mer konkret än många tror. Tjänsten omfattar den löpande, praktiska driften av en fastighets gemensamma ytor och tekniska system.
Tänk rondering, trappstädning, snöröjning och felanmälanshantering. Allt utförs på plats, inte på ett kontor. Fastighetsskötsel som tjänst ska inte blandas ihop med planerat underhåll eller ekonomisk förvaltning.
Termen används ibland synonymt med fastighetsservice. Vad som faktiskt levereras varierar mellan leverantörer – läs alltid avtalet noggrant.
Fastighetsskötsel vad ingår – konkret checklista
Nedan är de arbetsmoment som vanligen ingår i ett standardavtal. Exakt innehåll beror alltid på vad ni avtalat. Använd listan som kravspec när ni jämför offerter.
Tillsyn och rondering
- Schemalagd rondering av gemensamma utrymmen: trapphus, källare, förråd och teknikrum
- Tillsyn av undercentral – värmeanläggning och varmvattenberedare, inklusive avläsning och loggning
- Kontroll och byte av ljuskällor i trapphus, källare och entréer
- Felanmälningshantering: ta emot anmälningar från boende, prioritera och åtgärda eller vidarebefordra till rätt hantverkare
Ronderingen är ryggraden i fastighetsskötseln. En välutförd rondering fångar fuktskador, trasiga lås och belysningsfel innan de blir kostsamma problem.
Yttre skötsel och säsongsberoende arbeten
- Snöröjning och halkbekämpning: sandning och saltning av entréer, gångar och parkeringsytor
- Skötsel av grönytor: gräsklippning, kratning, plantering och ogräsrensning
- Sophushantering: tömning av återvinningskärl och renhållning runt soprum
Dessa arbeten följer ett naturligt årshjul. Vinter kräver snöröjning, sommar kräver gräsklippning. Ett bra avtal specificerar vilka säsongsarbeten som ingår i grundpriset och vilka som prissätts separat.
Invändiga arbeten i gemensamma utrymmen
- Trappstädning: vanligen 1–2 gånger per vecka med sopning, moppning och avtorkning av räcken
- Enklare felavhjälpning: byta glödlampor, justera dörrstängare, rapportera skador på portar och lås
Djupstädning av källargångar eller tvättstugor räknas normalt som en separat tjänst. Fråga alltid specifikt om detta när ni jämför offerter.
Vad ingår INTE – gränsen mot teknisk förvaltning
Fastighetsskötsel täcker löpande tillsyn och enklare åtgärder. Det som kräver planering, upphandling eller specialkompetens faller istället under teknisk förvaltning.
Konkreta exempel på vad som inte ingår i ett standardavtal:
- Stambyte och rörrenovering
- Takomläggning och fasadrenovering
- OVK-besiktning – upphandlas separat
- Hissbesiktning och certifiering
- Energideklaration
- Djupstädning och fönsterputsning – faktureras separat eller ingår i ett dedikerat städavtal
En BRF-styrelse som tror att OVK-kontrollen sköts av fastighetsskötaren – utan att ha avtalat om det – riskerar att missa ett lagkrav. Gränsdragningen måste vara tydlig innan ni skriver på.
Fastighetsskötsel vad ingår – riktpriser 2026
Priset påverkas av fastighetens storlek, antal trapphus, läge och avtalets exakta innehåll. För en medelstor BRF med 10–30 lägenheter ligger ett grundavtal typiskt på 3 000–8 000 kr/månad exklusive moms.
Räknat per kvadratmeter landar löpande skötsel ofta på 15–40 kr/kvm/år. Tilläggsarbeten utanför avtalet debiteras vanligen med 550–750 kr/timmen exklusive moms.
Säsongstjänster som snöröjning och gräsklippning prissätts ofta som separata paket. Läs mer om vad fastighetsförvaltning kostar totalt – där ingår även ekonomisk och teknisk förvaltning i kalkylerna.
Så upphandlar du – vad avtalet bör innehålla
Ett vagt avtal utan specifikationer leder nästan alltid till missförstånd. Kräv att dessa punkter är tydligt reglerade innan ni skriver under:
- Specifikation av arbetsmoment och frekvenser – en SLA-lista med exakt vad som görs och hur ofta
- Svarstid vid felanmälan – max 24 timmar för normala ärenden, max 2 timmar för akuta
- Jourtjänst – vad ingår och vad faktureras extra?
- Rapportering – månadsrapport eller digital logg ger styrelsen dokumentation vid tvist
- Uppsägningstid – tre månader är branschstandard och bör regleras uttryckligt
Be alltid om referensfastigheter av liknande storlek. En leverantör som sköter villor har andra förutsättningar än en BRF på 80 lägenheter. Funderar ni på att byta fastighetsskötselföretag finns konkreta råd om processen.
Vill ni se över hela förvaltningsuppläget? På BRF-förvaltning finns en samlad genomgång av vad en fullständig lösning innebär.
Vanliga frågor
Vad räknas som fastighetsskötsel?
Fastighetsskötsel är den löpande, praktiska skötseln av en fastighets gemensamma ytor och tekniska system. Det inkluderar rondering, trappstädning, snöröjning, grönytor och enklare felavhjälpning. Planerat underhåll och ekonomisk förvaltning räknas inte in.
Vilka arbetsuppgifter har en fastighetsskötare?
En fastighetsskötare utför rondering, kontrollerar undercentral och tekniska system, hanterar felanmälningar och utför trappstädning. Till det kommer skötsel av grönytor, snöröjning och byte av ljuskällor. Rollen är operativ – inte administrativ.
Vad är skillnaden mellan fastighetsskötsel och teknisk förvaltning?
Fastighetsskötsel är det dagliga arbetet på plats: städning, rondering och snöröjning. Teknisk förvaltning är det strategiska ansvaret – planerat underhåll, upphandling av entreprenörer och besiktningar som OVK och hiss. En BRF behöver ofta båda, men de ingår sällan i samma avtal.
Vad bör ett avtal för fastighetsskötsel innehålla?
Avtalet bör specificera exakta arbetsmoment och frekvenser, svarstid vid felanmälan och vad jourtjänst kostar. Uppsägningstid på tre månader är vanligt och bör regleras uttryckligt. Vaga avtal utan specifikation leder ofta till tvister.
Ingår snöröjning alltid i fastighetsskötsel?
Inte automatiskt. Snöröjning ingår i många grundavtal men kan också prissättas som ett säsongspaket. Kontrollera alltid om jour vid akuta halksituationer ingår – fastighetsägaren har ett juridiskt ansvar för halkskador på sin mark.